Vendedor faleceu sem passar escritura: e agora?
Quando o vendedor faleceu sem passar escritura, quem assina no lugar dele são os herdeiros ou o inventariante. Se há inventário, a venda pode ser cumprida dentro dele. Se não há, ou se os herdeiros não colaboram, a adjudicação compulsória obriga a transferência, desde que você prove que pagou.
Quem assina no lugar do vendedor
Os herdeiros do vendedor, ou o inventariante com autorização, assinam a escritura. A obrigação de transferir passa para a herança dele.
| Situação da herança do vendedor | Quem assina | Observação |
|---|---|---|
| Inventário em cartório, com acordo | Os herdeiros, na escritura | A venda é incluída no inventário |
| Inventário na Justiça | O inventariante, com autorização do juiz | Pedido de alvará |
| Inventário não aberto | Todos os herdeiros | Ou adjudicação compulsória |
| Herdeiros não colaboram | O juiz ou o cartório, na adjudicação | Exige prova do pagamento |
Se o imóvel foi comprado só com contrato particular, veja também o guia sobre contrato de gaveta.
Com inventário aberto
O comprador informa a compra no inventário, e o imóvel não entra na partilha entre os herdeiros. A escritura é assinada no próprio caminho do inventário.
- Descobrir onde corre o inventário do vendedor.
- Apresentar o contrato e os recibos ao inventariante.
- Pedir que a venda seja reconhecida no inventário.
- Assinar a escritura com os herdeiros ou com autorização do juiz.
- Registrar no cartório de imóveis.
Sem inventário ou sem colaboração
Se não há inventário ou os herdeiros não assinam, a adjudicação compulsória resolve. Desde 2022, ela pode ser feita em cartório ou na Justiça.
Depois da escritura ou da decisão, o imóvel só passa ao seu nome com o registro no cartório de registro de imóveis, que em Ponta Porã fica na R. Dom Pedro II, 335 - Centro. Com os herdeiros colaborando, a escritura sai em 30 a 90 dias, em média; na Justiça, a adjudicação leva de 1 a 2 anos.
Adjudicação compulsória
- Contrato e prova do pagamento.
- Notificação dos herdeiros.
- Em cartório ou na Justiça.
Exige prova do pagamento
Usucapião
- Quando falta prova do pagamento.
- Ou com muitos anos de posse.
- Exige os requisitos de tempo.
Alternativa pelo tempo de posse
A adjudicação compulsória é um dos caminhos da regularização de imóvel em Ponta Porã. A regra veio com a Lei 14.382/2022 (abre em nova aba).
As provas que você precisa
O contrato de compra, os recibos de pagamento e os comprovantes de posse, como IPTU e contas no endereço.
- Contrato de compra, de preferência com firma reconhecida.
- Recibos ou comprovantes de transferência do pagamento.
- IPTU pago por você ao longo dos anos.
- Contas de luz e água no seu nome.
- Testemunhas da compra e da posse.
Cuidados enquanto regulariza
Não deixe o imóvel abandonado, mantenha os pagamentos em dia e não faça novos acordos de boca com os herdeiros.
- Esperar os herdeiros procurarem você.
O imóvel pode ser incluído na partilha deles.
- Deixar o terreno sem cuidado.
Imóvel sem uso fica exposto a invasões.
- Combinar algo de boca com um só herdeiro.
Todos precisam participar.
Se o terreno foi ocupado por outra pessoa, veja o guia sobre terreno invadido.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns de quem comprou de alguém que faleceu.
Os herdeiros podem ficar com o imóvel que eu paguei?
Não, se você provar a compra e o pagamento. A obrigação de transferir passa para eles.
E se eu não tiver recibos?
Outras provas podem ajudar, como transferências bancárias e testemunhas. Sem prova do pagamento, a usucapião pode ser o caminho.
Preciso pagar ITBI?
Sim, na escritura definitiva, em regra.
Os herdeiros moram no Paraguai. Muda algo?
Podem assinar por procuração ou ser notificados no exterior. O atendimento pode ser em espanhol.
O advogado consegue a escritura com certeza?
Nenhum advogado pode prometer resultado (Provimento 205/2021 da OAB). O advogado define o caminho e as provas.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, regulariza imóveis comprados de pessoas que faleceram antes de passar a escritura.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
Conhecer a trajetória do Dr. Richards