Contrato de gaveta: como regularizar o imóvel
O contrato de gaveta prova que você comprou o imóvel, mas não o coloca no seu nome. Para regularizar, é preciso fazer a escritura e registrá-la no cartório de imóveis. Se o vendedor colabora, o caminho é direto. Se ele sumiu, se recusa ou faleceu, há a adjudicação compulsória ou a usucapião.
Os riscos de ficar só com o contrato
O imóvel continua no nome do vendedor. Ele pode ser penhorado por dívidas dele, entrar no inventário dele ou ser vendido de novo.
- Penhora por dívida do vendedor.
O imóvel ainda está no nome dele.
- Inventário do vendedor.
Os herdeiros dele podem disputar o imóvel.
- Venda dupla.
O vendedor pode vender de novo para outra pessoa.
- Dificuldade de financiar ou vender.
Sem registro, o banco e o comprador desconfiam.
Passo a passo para levar o contrato até a escritura
Confira a matrícula, localize o vendedor, pague o ITBI, assine a escritura no tabelionato e registre no cartório de imóveis.
| Etapa | Onde | Prazo médio |
|---|---|---|
| Conferir a matrícula | Cartório de registro de imóveis (em Ponta Porã, R. Dom Pedro II, 335 - Centro) | 3 a 7 dias |
| Reunir certidões e pagar o ITBI | Cartórios e Prefeitura | 15 a 60 dias |
| Assinar a escritura com o vendedor | Tabelionato de notas | 30 a 90 dias, com o vendedor colaborando |
| Adjudicação compulsória, se o vendedor não assina | Cartório ou Justiça | Na Justiça, de 1 a 2 anos |
| Registrar a escritura | Cartório de registro de imóveis | 15 a 30 dias |
Confira a matrícula
Veja em nome de quem está o imóvel e se há dívidas ou penhoras.
- Certidão de matrícula atualizada.
- Certidões do vendedor.
Localize o vendedor
Ele precisa assinar a escritura definitiva.
- Documentos pessoais do vendedor.
- Se casado, o cônjuge também assina.
Pague o ITBI
O imposto municipal de transmissão é pago antes da escritura.
- Guia emitida pela Prefeitura.
Escritura e registro
A escritura é feita no tabelionato e registrada no cartório de imóveis.
- Escritura pública.
- Registro na matrícula.
Quando o vendedor sumiu ou se recusa
A adjudicação compulsória obriga a transferência quando a compra foi paga e o vendedor não assina. Desde 2022, ela também pode ser feita em cartório.
Adjudicação compulsória
- Quando o pagamento está comprovado.
- Pode ser feita em cartório ou na Justiça.
- O juiz ou o oficial supre a assinatura.
Exige prova do pagamento
Usucapião
- Quando falta prova do pagamento.
- Ou quando há muitos anos de posse.
- Exige os requisitos de tempo.
Alternativa pelo tempo de posse
A regra foi trazida pela Lei 14.382/2022 (abre em nova aba), que permitiu a adjudicação compulsória em cartório.
E se o vendedor faleceu?
Os herdeiros do vendedor ou o inventariante assinam a escritura. Se não colaborarem, cabe adjudicação compulsória contra eles.
O caminho completo está em vendedor faleceu sem passar escritura: e agora?.
Como se proteger enquanto regulariza
Guarde o contrato, os recibos e os comprovantes de posse, pague o IPTU e mantenha o imóvel cuidado. Isso protege você em qualquer caminho.
- Guardar o contrato original e os recibos de pagamento.
- Pagar o IPTU e guardar os comprovantes.
- Manter contas de luz e água no seu nome.
- Cercar e cuidar do terreno.
Imóvel sem registro fica mais exposto a invasões. Veja terreno invadido: o que fazer nas primeiras horas. A regularização de imóvel em Ponta Porã resume os caminhos.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre contrato de gaveta.
Contrato de gaveta tem validade?
Tem validade entre comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade nem vale contra terceiros.
Contrato sem firma reconhecida serve?
Serve como prova, mas a firma reconhecida dá mais força. Outras provas do pagamento ajudam.
O imóvel ainda é financiado no nome do vendedor. E agora?
A transferência depende da quitação ou da aprovação do banco.
Preciso pagar ITBI de novo?
O ITBI é pago na escritura definitiva. Se já foi pago, guarde o comprovante.
O advogado consegue a escritura com certeza?
Nenhum advogado pode prometer resultado (Provimento 205/2021 da OAB). O advogado define o caminho e os documentos.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, regulariza imóveis comprados por contrato de gaveta, em cartório e na Justiça.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
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