Terra herdada sem inventário: usucapião ou inventário?
Com terra herdada sem inventário, o caminho certo depende de em nome de quem a terra está. Se está no nome de quem faleceu, o inventário costuma vir antes e resolve. A usucapião entra quando a terra nunca foi registrada no nome dele, como na compra por contrato de gaveta, ou em casos específicos entre herdeiros.
A primeira pergunta: em nome de quem está a terra?
A matrícula no cartório de imóveis mostra o dono registrado. Se é quem faleceu, o inventário passa a terra aos herdeiros. Se é outra pessoa, o caminho é diferente.
| Situação na matrícula | Caminho mais comum | Por quê |
|---|---|---|
| No nome de quem faleceu | Inventário | É o caminho natural da herança |
| No nome de quem vendeu a quem faleceu | Regularização da compra ou usucapião | A compra nunca foi registrada |
| Sem matrícula | Usucapião | Não há dono registrado |
| No nome de vários herdeiros antigos | Inventários em sequência ou usucapião | Depende do caso |
Por que o inventário costuma vir antes
Porque os herdeiros já recebem a terra pela lei no dia do falecimento. O inventário só formaliza isso. A usucapião, nesse caso, costuma ser mais longa e incerta.
Pelo Código Civil, a herança passa aos herdeiros no dia da morte, mas o direito de propriedade só fica completo, para vender ou financiar, com o registro da partilha no cartório de registro de imóveis.
Inventário
- Caminho natural da herança.
- Pode ser em cartório, com acordo.
- Exige o imposto da herança.
Em cartório, cerca de 90 dias, em média
Usucapião entre herdeiros
- Exceção, não regra.
- Exige posse só sua, como dono, por muitos anos.
- Os outros herdeiros podem contestar.
Caminho mais incerto
Os tribunais admitem usucapião de um herdeiro contra os demais em situações específicas, quando ele cuidou sozinho da terra como dono por muitos anos.
Quando a usucapião é o caminho
Quando a terra nunca foi registrada no nome de quem faleceu, quando não há matrícula ou quando o antigo dono sumiu há décadas.
- Terra comprada pelo pai com contrato de gaveta.
- Terra sem matrícula no cartório.
- Antigo dono falecido sem herdeiros conhecidos.
- Posse da família por muitos anos, com provas.
Como escolher entre o cartório e a Justiça está em usucapião em cartório ou na Justiça: como escolher.
Cuidados com a terra rural
Terra rural pede cadastros em dia (CCIR, ITR e CAR), respeito à fração mínima e, muitas vezes, georreferenciamento.
- Dividir a terra entre irmãos sem inventário.
A divisão não vale para o cartório.
- Deixar os cadastros desatualizados.
Atrasam o inventário e a usucapião.
- Vender parte da terra por contrato de gaveta.
Cria um novo problema de regularização.
Quem comprou parte da terra sem escritura deve ler o guia sobre contrato de gaveta.
Como começar
Peça a matrícula atualizada da terra e reúna os documentos de quem faleceu e dos herdeiros. Com isso, o advogado define o caminho.
Veja como funciona a usucapião de imóvel em Ponta Porã. Quando o caso é de inventário, o escritório também atende.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre terra herdada sem inventário.
Posso fazer usucapião da terra do meu pai falecido?
Em regra, o caminho é o inventário. A usucapião entre herdeiros é exceção.
Meus avós faleceram e a terra está no nome deles. E agora?
Pode ser preciso fazer os inventários em sequência, às vezes juntos.
Um irmão mora na terra há 20 anos. Ela é dele?
Não automaticamente. Os outros herdeiros também têm direito, salvo situação de usucapião reconhecida.
Preciso pagar imposto no inventário de terra antiga?
Sim, o ITCD é devido, com possíveis multas por atraso.
O advogado consegue regularizar com certeza?
Nenhum advogado pode prometer resultado (Provimento 205/2021 da OAB). O advogado define o caminho e os documentos.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, regulariza terras de famílias da região por inventário ou usucapião.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
Conhecer a trajetória do Dr. Richards