Usucapião em cartório ou na Justiça: como escolher
Entre usucapião em cartório ou na Justiça, a escolha depende de haver ou não disputa e de os documentos estarem em ordem. Sem briga com vizinhos ou com o antigo dono, e com planta e documentos completos, o cartório costuma ser mais rápido. Com disputa ou documentos faltando, o caminho é a Justiça.
Árvore de decisão: cartório ou Justiça
Responda a 4 perguntas: há disputa, os vizinhos assinam, há planta e memorial e o tempo de posse está provado. Um não costuma levar à Justiça.
1. Alguém contesta a sua posse?
Se o antigo dono, um herdeiro ou um vizinho contesta, o caso vai para a Justiça.
2. Os vizinhos de divisa concordam?
No cartório, os confrontantes são notificados. O silêncio deles, em regra, é entendido como concordância.
3. Há planta e memorial descritivo?
O cartório exige planta e memorial assinados por profissional habilitado. Na área rural, pode ser exigido georreferenciamento.
4. O tempo de posse está provado?
Contas, impostos, fotos e testemunhas mostram há quanto tempo você está no imóvel.
Documentos e prazos de cada caminho
O cartório exige ata notarial, planta, memorial e certidões. A Justiça aceita mais tipos de prova, com testemunhas e perícia, mas costuma demorar mais.
| Ponto | Em cartório | Na Justiça |
|---|---|---|
| Quando cabe | Sem disputa e com documentos | Com disputa ou documentos faltando |
| Documento principal | Ata notarial do tempo de posse | Provas, testemunhas e perícia |
| Planta e memorial | Obrigatórios | Obrigatórios, em regra |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
| Prazo médio | 6 meses a 1 ano e meio | 2 a 5 anos |
A usucapião em cartório foi criada pelo Código de Processo Civil (abre em nova aba) de 2015 e regulamentada depois.
O tipo de usucapião define o tempo
O tempo de posse vai de 2 a 15 anos, conforme o tipo: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural e familiar.
Os prazos estão no Código Civil e na Constituição. Com a usucapião reconhecida, você ganha o direito de propriedade, que passa a valer contra todos depois de registrado no cartório de registro de imóveis.
Prazos maiores
- Extraordinária: 15 anos, ou 10 se você mora ou fez obras.
- Ordinária: 10 anos, com documento de compra e boa-fé.
- Sem limite de área.
De 10 a 15 anos
Prazos menores
- Especial urbana: 5 anos, imóvel urbano pequeno.
- Especial rural: 5 anos, terra produtiva pequena.
- Familiar: 2 anos, em caso de abandono do lar.
De 2 a 5 anos
Casos comuns na região
Terreno comprado com contrato de gaveta, terra herdada que nunca foi registrada e imóvel ocupado há muitos anos sem dono conhecido.
Quando o imóvel veio de herança, veja terra herdada sem inventário: usucapião ou inventário?. Quando há contrato de compra, leia contrato de gaveta: como regularizar o imóvel.
- Pagar o IPTU no nome de outra pessoa sem guardar recibos.
Os recibos provam a posse.
- Brigar com vizinhos durante o processo.
A disputa pode levar o caso à Justiça.
- Achar que só o tempo resolve.
É preciso provar a posse e cumprir os requisitos.
Como começar
Reúna as provas do tempo de posse e a matrícula do imóvel, se houver. O advogado diz qual tipo de usucapião cabe e qual caminho seguir.
- Contas de luz e água no endereço.
- Recibos de IPTU ou ITR.
- Contrato de compra, se houver.
- Fotos antigas do imóvel.
- Nomes de vizinhos que possam testemunhar.
Veja como funciona a usucapião em Ponta Porã.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre usucapião em cartório e na Justiça.
Usucapião em cartório é mais rápida?
Em geral, sim, quando não há disputa e os documentos estão completos.
Preciso de advogado no cartório?
Sim. A usucapião extrajudicial exige advogado.
O vizinho não quer assinar. E agora?
A recusa ou a contestação leva, em regra, o caso à Justiça.
Imóvel financiado pode ter usucapião?
Imóveis de bancos e públicos têm regras próprias. Imóveis públicos não podem ser usucapidos.
O advogado consegue a usucapião com certeza?
Nenhum advogado pode prometer resultado (Provimento 205/2021 da OAB). O advogado confere os requisitos e o caminho.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, atua em usucapiões urbanas e rurais, em cartório e na Justiça.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
Conhecer a trajetória do Dr. Richards