Inquilino não paga: passo a passo do despejo
Quando o inquilino não paga, o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento, que pode vir junto com a cobrança dos aluguéis. Em alguns contratos, sem fiador, caução ou seguro, a lei permite liminar para desocupação em 15 dias. O inquilino ainda pode evitar o despejo pagando tudo no prazo da lei.
Linha do tempo, da notificação à saída
Cobrança e notificação, ação de despejo, prazo para o inquilino pagar ou se defender, sentença e prazo para sair.
A ação segue a Lei 8.245/1991 e, no que ela não regula, o Código de Processo Civil (CPC). Em média, o despejo por falta de pagamento leva de 6 meses a 1 ano.
Cobrança e notificação
Cobre por escrito e guarde as respostas.
- Mensagens e recibos guardados.
- Notificação formal, se quiser tentar acordo.
Ação de despejo
O advogado entra com a ação, com ou sem pedido de liminar.
- Contrato e cálculo dos aluguéis.
- Pedido de liminar, se cabível.
Citação do inquilino
O inquilino pode pagar tudo no prazo ou se defender.
- Pagamento total encerra o despejo, em regra.
- Sem pagamento, o processo segue.
Sentença e saída
O juiz decreta o despejo e dá prazo para a saída voluntária.
- Prazo para sair, em regra de 30 dias.
- Sem saída, despejo com oficial de justiça.
As regras estão na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) (abre em nova aba).
Quando cabe a liminar de 15 dias
Quando o contrato não tem fiador, caução ou seguro-fiança, a lei permite pedir a desocupação em 15 dias, com um depósito feito pelo proprietário.
Cabe liminar
- Contrato sem fiador, caução ou seguro.
- Depósito feito pelo proprietário.
- Desocupação em 15 dias.
Caminho mais rápido
Sem liminar
- Contrato com fiador ou caução.
- Processo até a sentença.
- Cobrança também do fiador.
Caminho mais longo
Cobrar os aluguéis junto
A ação pode pedir o despejo e a cobrança dos aluguéis, das contas e do condomínio atrasados. O fiador também pode ser cobrado.
| Item | Pode ser cobrado? | Observação |
|---|---|---|
| Aluguéis atrasados | Sim | Com multa e juros do contrato |
| Contas de luz e água em nome do proprietário | Sim | Com comprovantes |
| Condomínio e IPTU, se do inquilino | Sim | Conforme o contrato |
| Danos ao imóvel | Sim, com prova | Vistoria de entrada e de saída |
| Fiador | Sim | Responde conforme o contrato |
O que o proprietário não pode fazer
Trocar a fechadura, cortar luz e água ou retirar os pertences do inquilino por conta própria é proibido e pode gerar processo contra o proprietário.
- Trocar a fechadura.
É proibido sem ordem do juiz.
- Cortar luz ou água.
Pode gerar indenização ao inquilino.
- Retirar os móveis do inquilino.
Só com o oficial de justiça.
- Esperar meses para agir.
A dívida cresce e a recuperação fica difícil.
Se o aluguel foi combinado de boca, veja despejo sem contrato escrito: é possível?.
Prevenir é mais fácil
Um contrato bem feito, com vistoria e cláusulas claras, facilita qualquer cobrança futura.
Os cuidados com contratos imobiliários estão em contrato de compra e venda de terreno: o que não pode faltar. Veja como funciona o despejo em Ponta Porã. Prazo médio no escritório: 6 meses a 1 ano, em média.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns de proprietários com inquilino que não paga.
Com quantos meses de atraso posso pedir o despejo?
A lei não exige um número mínimo. Um aluguel atrasado já permite a ação.
Preciso notificar antes de entrar com a ação?
Na falta de pagamento, em regra, não é obrigatório, mas ajuda a tentar o acordo.
O inquilino pode pagar e ficar?
Pode, pagando tudo no prazo da lei, em regra uma vez a cada certo período.
O inquilino saiu e deixou dívidas. Posso cobrar?
Pode, com o contrato, os recibos e a vistoria. O fiador também pode ser cobrado.
O advogado consegue o despejo com certeza?
Nenhum advogado pode prometer resultado (Provimento 205/2021 da OAB). O advogado escolhe o caminho mais rápido.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, atende proprietários em despejos e cobranças de aluguéis atrasados.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
Conhecer a trajetória do Dr. Richards