Contrato de compra e venda de terreno: o que não pode faltar
Um contrato de compra e venda de terreno seguro identifica bem as partes e o imóvel, diz como e quando será feito o pagamento, define a data da escritura e quem paga cada despesa, e prevê o que acontece se alguém desistir. Antes de assinar, confira a matrícula e as certidões do vendedor.
Antes de assinar: o que conferir
A matrícula do terreno, as certidões do vendedor e a situação do imóvel na Prefeitura. Esses documentos mostram se o terreno pode ser vendido sem problemas.
- Certidão de matrícula atualizada: quem é o dono e se há penhoras.
- Certidões de ações e dívidas do vendedor.
- IPTU em dia, ou ITR e CCIR na área rural.
- Se é loteamento, se ele está registrado.
- Se o vendedor é casado, a assinatura do cônjuge.
Checklist de cláusulas
Partes e cônjuges, descrição do terreno, forma de pagamento, data de entrega da posse, prazo da escritura, despesas, multa por desistência e foro.
| Cláusula | O que deve dizer | Por que importa |
|---|---|---|
| Partes | Nome, CPF e estado civil, com os cônjuges | Evita anulação por falta de assinatura |
| Imóvel | Número da matrícula, área e localização | Identifica exatamente o que foi vendido |
| Pagamento | Forma, datas e o que acontece em caso de atraso | Evita discussão sobre o que foi pago |
| Posse | Data em que o comprador pode ocupar | Define quem cuida do terreno |
| Escritura | Prazo para assinar e quem providencia | Leva o contrato até o registro |
| Despesas | Quem paga ITBI, escritura e registro | Evita surpresa no final |
| Desistência | Multa para quem desistir | Protege as duas partes |
Contrato não é escritura
O contrato particular prova o negócio, mas não transfere o terreno. A transferência acontece com a escritura e o registro no cartório de imóveis.
Só o contrato
- Prova o negócio entre as partes.
- Não vale contra terceiros.
- Risco de venda dupla ou penhora.
Proteção limitada
Contrato registrado e escritura
- O compromisso pode ser registrado na matrícula.
- A escritura transfere o imóvel.
- Proteção contra terceiros.
Proteção completa
O registro do compromisso de compra está previsto no Código Civil (abre em nova aba).
Erros comuns nos contratos da região
Contratos sem matrícula, sem a assinatura do cônjuge, com descrição vaga do terreno e sem prazo para a escritura são os que mais geram problema.
- Descrever o terreno só pelo vizinho ou pela rua.
Sem matrícula, a identificação é frágil.
- Esquecer a assinatura do cônjuge.
O contrato pode ser questionado.
- Pagar tudo sem prazo de escritura.
O contrato vira de gaveta.
- Comprar terra na faixa de fronteira sem conferir as regras.
Há restrições para estrangeiros.
Quando o contrato antigo nunca virou escritura, a usucapião pode ser o caminho. Veja o guia sobre usucapião em cartório ou na Justiça.
E o arrendamento de terra?
Arrendar não é vender. O arrendamento tem regras próprias, como prazos mínimos, previstas no Estatuto da Terra.
Veja contrato de arrendamento rural: como fazer com segurança. A revisão de contratos de compra e venda é feita antes da assinatura, em Ponta Porã.
Perguntas frequentes
As dúvidas mais comuns sobre contrato de compra e venda de terreno.
Preciso de testemunhas no contrato?
É recomendável. Duas testemunhas dão mais força ao contrato.
Reconhecer firma é obrigatório?
Não é obrigatório, mas ajuda a provar a assinatura e é exigido para alguns registros.
Posso comprar terreno de herança antes do inventário?
Pode comprar os direitos, mas a escritura só sai depois do inventário. É preciso cuidado.
E se o vendedor desistir?
O contrato deve prever multa. Se o pagamento foi feito, pode caber a adjudicação compulsória.
Quanto tempo leva para revisar o contrato?
Depende da documentação. Prazo médio no escritório: 5 a 10 dias.
Quem escreveu este guia
Dr. Richards Antoniolle Gomez Caramalaki · OAB/MS 17.549
Advogado formado desde 2011, com escritório próprio desde 2016. Fundador da Gomez Advocacia, em Ponta Porã, revisa e redige contratos de compra e venda de imóveis urbanos e rurais.
Graduado em Direito pela FIP Magsul e pós-graduado em Processo Civil pelo Damásio Educacional.
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